【地产线|溢价解读】成都万科·五龙山价值解读

项目概况

五龙山公园位于成都东北198区域，占地6100余亩，海拔约80米。2011年，作为首家千亿级房产公司万科打造万科史上规模最大、西南首个TOP系项目——万科五龙山，该项目规划于6100亩的五龙山公园内，整个社区依山而建，最大高差达到80米，拥有12万㎡的湖区，依山面水，风景绝佳，且最大程度的保留了五龙山的原生森林，是距离城市最近的能独享山、水、森林的山居别墅。

工程档案

城区：新都

方位：北三环以外

地址：新都蜀龙大道熊猫基地旁五龙山公园内

开发商：成都万科新都置业有限公司

产权年限：70年

项目占地面积：约6100亩

建设用地约：2400亩

生态公园用地：约3700亩

总建筑面积：约160多万㎡

绿化率： 30%

1、土地属性

“土地属性决定产品价值”一直是万科开収项目所遵循的原则，在万科成熟的标准化运作过程中，有一整套完善的产品开发体系，这套体系中的核心价值就是“土地属性”。因此，在万科TOP系标准中，其第一要求，并不是产品的配置，而是资源的稀缺，也就是说，土地的TOP属性是打造TOP系产品的先决条件。

（1）万科·五龙山区位交通

项目虽然地处绕城高速以外，但不建设路商圈直线距离仅13公里，是目前成都最近的城市别墅。实现了出则繁华、退则宁静的惬意生活。与成都其他高端别墅区域相比，五龙山区域距离成都市中心最近，区位交通优势非常明显，待路网进一步完善后，该优势将更加突出。

（2）自然资源：项目所在的五龙山公园群落区，位于成都平原上风口，周边公园众多，其中包含了全世界最大熊猫栖居基地，拥有数万种类的植物园，既是上佳观鸟地，同时又是内陆人工湖—北湖，加之毗河、泥巴沱、五龙山桃花风景区，与成都重点规划的198平方公里环线植被区，一起构成了成都超大的“绿肺”。

（3）政府引导：2011年是新都区建设“世界现代田园城市示范区”的起步之年，其建设重点为“198生活方式”生活的提升，在此思路下新都对五龙山区域建筑觃划指标严栺控制（以低密度为主），并引入万科、保利等品牌企业，这些措施也决定了该区域的高端属性。

2、项目规划

五龙山项目总面积约6100亩，是万科27年来最大手笔，加之其TOP系产品的光环，因此在项目规划的各个环节均有世界大师的参不，在项目规划中，“原山规划”、“植被保留”、“循环水系”是其中最主要的亮点。

（1）原山规划：

万科将数千亩山地资源迚行分组团式的规划，在充分尊重原始地形地貌以及原生态植被的前提下，最终形成了“一山两湖三界四公园”。

一山：五龙山；

两湖：龙山湖、点睛湖（10万㎡的自然湖泊）；

三界：三重景观绿化带；

四公园：山顶、森林、湿地、生态，四大主题公园。

（2）原生植被最大保留：

在项目设计之初，万科便对五龙山上的原生树木进行全方位的苗木测绘、定位和归档统计整理，其目的是日后便于还原在开发过程中暂时转移的原生树种。此外，万科不仅对30000棵原生树木进行行保留，还花费过亿元添置的上万株新苗木。

（3）不断循环净化的水系：

五龙山内河流，湿地资源丰富，共有约11万㎡的水系，为了打造一个更大更美的“活水公园”，万科进行活水循环系统建设。在项目启动之前，便投入重金开渠引道，将东风渠活水引入，杜绝旱季水枯现象，同时斥巨资4000万率先在社区内引进“生态垂直流”技术，万科·五龙山也成为了成都第一个大规模展现“生态垂直流”技术的项目。

生态垂直流技术基本原理：

在一定的填料上种植特定的湿地植物，建立起一个人工湿地生态系统，利用所建设施的高低差异，让污水流经湿地系统，使得其中的污染物质和营养物质被系统吸收并分解，进而让水质得到净化。这项处理技术主要依托人工湿地，利用水位的垂直落差，充分利用各种生态理念，实现了出水水质高效的目的。

3、配套设施

万科·五龙山在项目规划了近三十万㎡两大商业组团：分别为采用别具特色庄园集约式手法打造的“山语长廊”以及覆盖半径约10公里的“POWER CERTEN”商业中心。

此外，万科还将把“成都实验外国语学校”引入五龙山公园区。

注：除了项目自身规划配套以外，万科·五龙山还可享受周边项目引入的皇冠假日酒店、熊猫小镇悦榕庄、金苹果幼儿园森林旗舰店及众多公园景区配套。

4、建筑标准

据了解，万科·五龙山项目是成都第一个按照“绿色三星建筑标准”建设的项目，因此，项目除了对绿色生态的要求外，在水系统设置、地暖、楼宇玻璃等方面的设计都有非常严格的要求。

“绿色三星建筑标准”主要对“节地、节能、节水、节材、室内环境和运营管理”六大因素共76项指标进行权威认证。

环境最高绿色标准

（1）市值上亿的原生树种，统一归档整理，然后全冠回植。

（2）水质最高绿色标准

采用生态垂直流技术，湖与湿地相连，湿地与植物互动，运用生态循环原理，令水质常清。

（3）噪音最高绿色标准

通过自然堆坡、密植乔灌等生态手段，将外界噪音降至最低。断桥铝合金门窗、钢化LOW-E中空玻璃、地暖和隔音模板，有效阻隔噪音。

(4)采光最高绿色标准

罕见阳坡，正南北朝向，通过规划建筑的摆放角度，确保采光通风；通过户型设计享有最大自然景观。

(5)建筑最高绿色标准

建筑保温局从约3公分增至5.5公分，让项目60%的节能系数进进超过普通住宅。

5、景观打造

（1）项目结合天然地势，打造了两座人工湖泊“龙山湖”不“点睛湖”（水景面积约为10万㎡），两湖联动，将东风渠活水引入生态湿地公园，草坪互动区和运动休闲乐园。为孩子提供嬉戏玩耍的游戏空间，也为家庭野餐提供天然的绿色餐厅。

（2）项目规划设计了相当于30个标准足球场大小的生态公园，以“山顶、森林、湿地、生态”为主题进行打造，采用完全开放式的设计，参与性更强，将生活情趣、野生植被、野趣景观三者完美融合。既有宠物专属的互动区域，也有为老人小孩设计的规整草坪。项目对高度达80米蜿蜒曲折的优质坡地进行了良好的营造，在开放的同时又保证了私密性。

（3）园林绿化

项目利用五龙山高低落差的地形，结合周边优质的自然景观，打造出一步一景的景观绿化带，并巧妙的融入到了小区的园林绿化中，置身其中处处可感受到原生态的自然景色：

九墅、龙山别墅均有180米宽、1公里长的绿化景观带（标准300-400元/㎡）；

九墅一期内部的中庭园林景观高达到8万㎡（面积接近成都天府广场）；

社区内种植上百种植物，密度高，数量全，同时放置了各种妙趣横生的景观小品。

（4）景观资源价值利用

售楼部建在点睛湖畔，洽谈区设在二楼临湖处，配以大面积落地玻璃窗，让客户在入坐第一时间感受浩渺的湖景。增加客户对项目的好感，有助于销售员说辞讲解，促进行项目销售。

以直面龙山湖的“楼王”作为别墅样板展示区，让客户在未近入样板间就以被美丽的湖景所折服，加深了客户对项目品质的认同。

在“宽house”的设计中，让餐厅、客厅、主卧、主卫在内的主要功能房直面山湖景观，只把次卧、书房、次卫这样的次级功能房安排在正对内庭园林的位置，有效提升了精华景观的利用率和私享度。只要你进入到九墅样板间，又有足够的支付能力，下单往往在客厅内就完成了。

6、产品设计及配置

项目整体风格为“浪漫法式”，整个社区依山而建，最大高差达到80米，万科最大程度的保留了五龙山的原生森林，因地制宜进行产品设计，在五龙山项目中，山居概念被发挥到极致，由于区域景观资源众多，因此在产品形态非常丰富，仍“别墅”、“洋房”到“电梯公寓”五龙山都能看见。在产品配置上，采用全智能安防设施，且洋房公寓进行精装修。

项目根据物业形态的不同可划分为两大类：

第一类为别墅住宅项目（龙山别墅），包括大独栋、小独栋、联排。

龙山别墅——户型设计

龙山别墅面积较大，在户型设计上以奢华舒适为主，例如：2.5局预留电梯空间；200㎡私家花园设计；最大51米的超大面宽；客厅、餐厅4.5米局高；三面采光；老人房、书房有与属卫生间；带卫生间和衣帽间的保姆房；与门的宠物空间等。不仅有效解决了每一个家庭成员的居住需求，同时达到了户户观景，有效利用了区域优质的景观资源。

第二类为普通住宅项目（九墅洋房），包括9+1F “宽house”、 6+1F“情景花园洋房”、24+1F“电梯公寓”，采用精装修，标准约为3000元/㎡。“9+1F 宽house”是五龙山主推的最具特色的大平层住宅产品。为了实现景观资源利用最大化，九墅正对缓坡山地和狭长的龙山湖，并采用半围合布局：第一排为纯板式结构9+1宽house，每个户型主要功能空间的开窗面都正对山湖景色，另一面则直面中庨园枃；其后整齐排布着众多6+1洋房，前后皆可享受中庭景观；最后一个层次为高层电梯产品，一方面通过建筑的角度转折来减少高局建筑对洋房采光通风的影响，另一方面由于高度的作用，电梯的规野将实现无遮挡，与前排宽house一道享受五龙山山湖景观。

九墅洋房——“宽house”产品

“宽house”户型设计奢华舒适，是万科·五龙山主推的一个新的类别墅概念产品，主要是将传统墅居空间二层的卧室、主卫、书房，平移至一层，于客厅、餐厅、厨房，组成一个全新的大平局空间，加上项目本身特有的优质景观资源及园林景观，打造一个既有墅居尺度，又占墅居资源的TOP级作品。

作为西南第一个同时也是万科一个山居TOP系列产品，在项目中原生规划、绿色技术，创新户型等，让五龙山成为成都高端物业的标杆，五龙山带来的这些先进开发理念和绿色技术都值得推崇。面对目前冷清的市场环境，五龙山叏得了较好的销售成绩，特别是大面积高总价的独栋别墅，销售非常好，这说明财富阶层人士对五龙山项目高端形象的认同。了解客户对高品质生活的诉求，打造符合他们需求的产品并提供与之匹配的服务是高端项目成功的最关键因素。

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